我一直覺得買預售屋是一件很瘋狂到事情，建商只提供一些平面圖紙，景觀示意圖或樣品屋，客戶就要簽下百萬到千萬的合約。買家電還要貨比三家，上網查評價或是到實體店試用。買預售屋的過程，往往沒有太多參考資料就必須要做決定。這一切都太不可思議了！但苦於我們頭期款不足，要買房只能從預售屋看起。只能多做些功課，期望從有限的資訊中，選擇最適合的建案。以下整理出看平面格局圖的分析方法與大家分享。
除了平面格局圖分析以外，建案還有很多面向需要考慮，我們整理了 預售屋/新成屋的賞屋必備問題清單！ 讓你不錯過任何細節。
步驟一、先從平面圖中找出梁柱的位置
通常柱子在平面圖中會畫成黑色，將柱子兩兩相連接即為樑的位置。
👍好的格局:
- 柱子外露，確保房間方正完整
- 樑的位置避開床頭或客廳，最好是在房屋的邊角。
👎不好的格局:
- 樑柱在屋內，可能會有畸形地或佔據室內空間
- 床頭壓樑、客廳沙發上面有樑。客廳的樑會讓人有壓迫感，床頭的樑可以用床頭櫃避開，但是如果房間太小就會無法避開，這時要特別注意。
👐其他-從平面圖中看不出來的細節:
- 如果是RC的建築，樓層約低，樑就會越大，要將樑的寬高都考慮進去。
- 有些室內的小樑，通常家配圖也不會標示出來。
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| 從整層平面圖中找出樑柱位置，可以發現柱子都規劃在房屋外，但A房間的床頭有樑經過 |
步驟二、玄關
👍 好的格局:
- 適當的玄關大小(通常長寬為90公分以上)，有地方可以做鞋櫃收納
- 有牆面或製作屏風的空間，不會一眼看到客餐廳。這是風水上的說法，因人而異。
👎 不好的格局:
- 沒有玄關或收納空間不足。
- 玄關太長。
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| 左圖: 玄關太長，影響室內坪效 右圖: 完整玄關大小，並可以避免一眼就看到整個客餐廳 |
步驟三、客廳
👍 好的格局- 客廳有直接採光
- 沙發和電視有安定面
- 沙發牆到電視牆的距離要3公尺以上
- 客廳無採光或是間接採光
- 沙發牆和電視牆的寬度不足
- 沙發牆到電視牆的距離小於3公尺
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| 左圖: 客廳為暗廳 右圖: 廚房做成半開放式，客廳為間接採光 |
步驟四、房間
👍 好的格局:
- 要有對外窗
- 床頭不要壓樑
- 床頭不要背對門
- 房間門或廁所門不要對到床
- 床頭或床尾不要是大窗
- 兩間房門不能門對門
👐 其他-從平面圖中看不出來的細節:
- 避免建商在家配圖上動手腳，擺放非正常比例的家具，所以需要確實了解房間長寬尺寸。並以實際家具尺寸做評估。
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| 經過步驟一找出樑柱後，會發現B/C房的床上方都有壓樑。A房的廁所門對到床。 |
步驟五、餐廳和廚房
👍 好的格局:
- 餐廳和廚房相連
- 有電器櫃的空間
- 預留足夠的冰箱空間: 看過有些建案是直接把冰箱規劃在廚房外；或是原規劃空間太小，必須購買特殊規格的冰箱。
👐 其他-
- 中島和開放式廚房: 要考量油煙味的影響
- 瓦斯爐或是電磁爐: 高樓層小坪數的建案，因為消防法規規定，在開放式廚房不能有瓦斯爐，建商就會改配電磁爐。要考量到開伙的機會和電磁爐的方便性。
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| 左圖: 獨立式廚房，且有預留電器櫃空間 右圖: 開放式廚房，冰箱離流理台較遠 |
步驟六、衛浴
👍 好的格局:
- 衛浴開窗
- 乾溼分離
- 合理的空間和動線: 小坪數建案的衛浴空間受限制，可能導致開門都會覺得擠。
👍👍很好的格局:
- 四件式衛浴 (面盆、馬桶、淋浴間、浴缸)
- 景觀窗
- 降板浴缸
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| 左圖：兩間衛浴都沒有開窗 右圖：兩間衛浴都有開窗，且上方的衛浴為四件式並且有L型的景觀窗 |
步驟七、陽台
👍 好的格局:
- 方正、大小適中(依家庭人數和房型而定)
- 通風或採光良好
👍 不好的格局:
- 冷氣室外機放在陽台內
- 陽台太小
- 要經過浴室到達陽台
👐其他-從平面圖中看不出來的細節:
現在新大樓考慮到建築物外觀，都有規劃冷氣室外機的擺放位置。但是大部分的建案都不會標示在家配圖或平面圖中。所以要特別向業務或建商確認！如果冷氣室外機要放到陽台內，就會占用到陽台的使用空間，影響甚鉅！ |
| 左圖: 家配圖沒有劃出冷氣室外機的擺放位置 右圖: 機電設備圖中才有標示 |
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| 左圖: 因為室外機可以掛在陽台外，因此空出陽台空間 右圖：室外機放在陽台內，以三房的物件來說，陽台略小 |
步驟八、比公設比更重要的是得房率與坪效
- 得房率 = (主建物面積+陽台面積) / 權狀面積
主建物面積和陽台面積代表實際上使用到的坪數空間，亦即扣除了公設和雨遮的比例。所以得房率越高的建案，代表買到更多的使用空間。
雨遮在2018年以後是不計坪不計價，但是是以建照核發時候為準，所以目前有些新建案是持有2018前的建照，就會記錄雨遮坪數。這時候雨遮的坪數就會有影響，甚至差到一兩坪的空間。這樣就有可能發生權狀面積大、公設比低，但是得房率卻較低的情況。
- 坪效：是指實際可以運用的空間。通常是扣除走道空間、柱子等無法有效利用的坪數。
例如以下兩間都是28坪的房型，但是因為左邊的建案有走道，所以坪效就比較差。反觀右邊的建案，因為巧妙的將走道與客廳空間併用，所以可以在同樣坪數中做到兩房兩衛(多出一個衛浴空間)。
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| 左圖: 走道站比高 | 右圖: 巧妙整合客廳與走道空間 |
步驟九、除了房屋內的格局外，也要關注樓層的整體規劃、房屋座向
- 梯廳明亮有採光
- 單層戶數越少越好: 通常是以8戶為標準
- 電梯數量要足夠: 通常單層戶數與電梯比要1:2為優
- 是否為車道上方: 車道上方的低樓層戶別，可能會有噪音干擾
- 房屋座向: 注意西曬
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| 左圖: 一層4戶配2部電梯 | 右圖: 一層11戶配2部電梯 |
後記
祝福大家都能找到自己心目中理想的家
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